一直以来，文旅综合体项目多与地产结合，这类项目往往投资额巨大、建设周期长，且对内容运营整合要求极高。对于各方来说，如何规避投资风险，避免“借旅游之名，做地产之实”，在项目中装入好的内容并加以创新形成差异化，是开发文旅综合体项目面临的一道难题。
望风:大策略看市场
文旅项目之所以热门，是因为有政策因素驱动。企业向来闻风而动，政策敏感度极高，但过于向政策倾斜，若政策的连续性不佳时，反受其害。
经营企业应回归市场，必须抓住真风口、真行情，小策略看政策，大策略看市场。文旅类的田园综合体的真风口、真行情是什么?当然是市场，是全民旅游时代井喷式的消费升级，是全国各地方兴未艾的全域旅游热潮。但我们也应看到，田园综合体是有泡沫的。
选址:大城市近郊景观城市是未来热点
国家规定的旅游资源分为五级，顶级的国家名胜区一般不允许开发，而较低等级的地方拿地成本低，又有怡人的生态环境，更适合做文旅地产的项目。
除此之外，大城市的市郊临近一线人口密集区，客群得以保障，也适合做文旅地产。比较成功的典型案例就是华侨城欢乐谷主题公园。而未来随着大城市周边旅游资源的消耗，位于一线城市周边1-2小时左右的景观城市，将成为旅游产业热点，契合“5+2”生活模式的趋势。
定位:找准客群是关键
01城市观光娱乐为主：城市主题公园+酒店
通过将城市主题乐园与品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、大型电影院等不同业态整合在一起，创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall，以此带动写字楼和住宅地产的开发，这种模式一般位于城市中心或中心城拓展区的地块，比如华侨城欢乐谷。
02休闲度假为主：旅游景区+酒店
以生态别墅或古村落为载体，强调与自然环境的和谐，与本土文化的融合，在一种独特的文化意境里享受时尚度假的体验，这种适合短途休闲度假，强化了过夜以及居住功能。
03高端人居为主：旅游景区+酒店+高档住宅
在城郊的风景优美之地，建立简单的观光、游乐、休闲产品以及酒店、餐饮、购物等，形成旅游功能偏弱，主打居住的高档人居旅游社区，比如观澜高尔夫项目。其对于休闲地产的带动作用极其明显，除了球场本身拥有极好的景观资源外，更为主要的原因是高尔夫球场是重要的高端政务商务休闲交流的平台。
04复合型：旅游小镇
主题文化小镇，主要是古镇、古街区，或者新打造的小镇，其核心是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇，以小镇为载体，构建文化休闲平台，提升吸引力，进而带动小镇外围的休闲地产，如丽江大研古镇、成都宽窄巷子、上海朱家角古镇。
04投资:运筹帷幄，决胜千里
投入高、周期长、收益预期难是文旅项目的难点，所以首先要开发核心区，优先树立市场形象，各个分区独立发展，分期建设。
国家规定的旅游资源分为五级，顶级的国家名胜区一般不允许开发，而较低等级的地方拿地成本低，又有怡人的生态环境，更适合做文旅地产的项目。
同时，争取在启动时一炮而红，并进行持续性经营，才能吸引源源不断的投资方。资本是把双刃剑，文旅项目发展离不开资本，但又因文旅产业投资的平均回收周期较长等特点，要谨防资金链断裂的危险。
05成本:合理分配，适度控制
财务数据的计算、运营管理成本的准确预测、项目用地成本不确定、绩效考核难以评判、客流及收益情况难以精准预测，都将影响成本的合理分配。
客观、真实地构建计算/预测模型，不能为通过论证或数据好看而失真。更重要的是设置好政府、社会资本的风险、收益分配和调整机制，即使项目预测不准确，也不使项目参与方产生严重的利益失衡导致项目无法继续。
06营销:有势借势，无势造势
任何优秀的文旅项目都离不开绝佳的创意、高效的执行力以及利用时事热点进行宣传，以点带面，高速放大。
合理运用“网红产品”发声，所谓“网红产品”就是体现项目品牌气质、文化、价值且能吸引人的切入点，如前阵子火热的“玻璃栈道”，就成功吸引各大主流媒体，甚至央视争相报道。但策划离不开一个“奇”字，当各景区都引入玻璃栈道，不免缺乏创意。
07整合:资源整合，优化配置
在全球一体化时代，具备资源整合能力才具有更强竞争力。在文化旅游的开发运营中，文化资源、社会资源、旅游资源、交通资源、土地资源、商业资源、人才资源等，都是在整合之后，形成“1+1>2效应”。