日前，国家林业和草原局、国家市场监督管理总局日前联合印发了新修订的《集体林地承包合同（示范文本）》和《集体林权流转合同（示范文本）》。规范农村土地租赁与承包行为再一次牢牢抓住大众尤其是花木种植经营户们的眼球。
今天，小编就给大家分享一个“签了40年土地租赁协议，却只能租20年”的案例，希望花木企业从中有所启发。
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2000年1月1日，甲村委会与乙公司签订为期40年的《土地租赁协议》。2009年，涉案土地及建筑物的部分被依法征用、拆除。甲村委会经过2000年村改居、2004年区划调整变更为居委会第一、第二、第三、第四居民小组。第四居民小组明确放弃涉案土地的实体权利及诉讼权利。乙公司更名为丙公司。第一、第二、第三居民请求确认《土地租赁协议》超过20年的租赁期限无效。
昆明市五华区人民法院审理后认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实、恪守承诺。《土地租赁协议》虽是甲村委会与乙公司签订，但甲村委变更为第一、第二、第三、第四居民小组，乙公司变更为本案被告丙公司，《土地租赁协议》的权利义务应由上述民事主体概括承受。
丙公司主张双方签订的《土地租赁协议》名为土地租赁实为土地承包经营，且双方在协议中明确被告所承包的是荒坡，属于四荒地。对于农村四荒地的承包租赁期限，没有法律规定不能超过20年。按照特别法优于一般法的适用原则，双方约定的租赁期限为40年并不违反法律规定。
《农村土地承包法》第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。”第二十条规定：“耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”
故，上述期限适用于农村集体经济组织成员承包本集体经济组织发包的农村土地，属于对特殊主体的特殊规定。丙公司作为依法设立的有限公司，不属于农村集体经济组织成员，其与第一、第二、第三、第四居民小组之间的《土地租赁协议》不受上述法律规范的调整，而应适用《合同法》的相关规范。
《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”原、被告之间签订为期40年（自2000年1月1日至2040年12月31日）的《土地租赁协议》，不得超过20年；超过20年的，超过部分无效。即《土地租赁协议》期限自2020年1月1日至2040年12月31日期间的部分无效。
昆明市五华区人民法院依据相关法律法规判决：确认第一居民小组、第二居民小组、第三居民小组与丙公司之间2000年1月1日签订的《土地租赁协议》，超过20年的租赁期限无效（无效的租赁期限为2020年1月1日至2040年12月31日）。
本案判决后，丙公司不服提起上诉。昆明中院审理后判决，驳回上诉，维持原判。现判决已生效。
法官后语：法律的适用原则为特别法优于一般法，但是，特别法有其适用范围的限制。根据《农村土地承包法》第五条规定：“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。”故，有权承包集体经济组织发包土地的主体只能是该农村集体经济组织成员，丙公司不是农村集体经济组织成员，故不适用《农村土地承包法》关于土地承包年限的规定。根据《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”故，本案所涉《土地租赁协议》超过20年的部分无效。